Uuden As Oy Lain soveltaminen
Uutisia
26.3.2010
Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu
Uusi asunto-osakeyhtiölaki on voimassa 1.7.2010 alkaen. Laki selkeytyy ja tuo taloyhtiöihin lisää suunnitelmallisuutta ja avoimuutta.
Mikä muuttuu? Tässä esitellään asunto-osakeyhtiölain olennaisemmat muutokset. Ainahan voit kysyä lisätietoja omalta isännöitsijältäsi.
Osakkaat yhtiökokoukseen
……………………………………………………………………………………………………..
Taloyhtiön vuoden kohokohta on yhtiökokous. Tarkoitus on, että mahdollisimman moni osakas pääsisi osallistumaan kokouksiin.
VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS
• Voidaan pitää 6 kuukauden kuluttua tilikauden päättymisestä
• säännöstä sovelletaan, vaikka yhtiöjärjestyksessä olisi määrätty lyhyemmästä ajasta
• määräaikaa sovelletaan ensimmäisen kerran vuonna 2011 pidettävään varsinaiseen yhtiökokoukseen
YHTIÖKOKOUSKUTSU
• toimitettava vähintään 2 viikkoa ennen kokousta
• säännöstä sovelletaan, vaikka yhtiöjärjestyksessä olisi määrätty lyhyempi aika
Lisää suunnitelmallisuutta ja avoimuutta
……………………………………………………………………………………………………..
Varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävät asiat lisääntyvät. Hallituksen on esitettävä kirjallinen selvitys yhtiön rakennusten seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta. Lisäksi hallituksen on esitettävä kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden tekoajankohdat.
Usein kunnossapitotarveselvitys perustuu asiantuntijan selvityksiin kiinteistön kunnosta.
KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS
• kertoo kunnossapitotarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin
• esitetään ensimmäisen kerran vuoden 2011 varsinaisessa yhtiökokouksessa
• selvitystä varten syytä varata rahaa vuoden 2010 talousarvioon
• tarkoitus ohjata taloyhtiöitä tavoitteellisuuteen ja pitkäjänteisyyteen
• osakkeenomistajalla oikeus tietää kiinteistön kunnossapitotarve
• perusta korjaussuunnittelulle
Päätöksenteko helpottuu
…………………………………………………………………………………………………………
Osakas maksaa yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksen vastikeperusteiden mukaisesti.
Yhtiökokous voi poiketa vastikeperusteesta, kun:
• päätetään hissin jälkiasennuksesta (ei peruskorjauksesta päätettäessä)
kustannukset jaetaan huoneiston sijaintikerroksen suhteessa
• yhtiö saa säästöä osakkaan aiemmin tekemästä kunnossapito- tai muutostyöstä
osakasta voidaan hyvittää säästöä vastaavasti
• toimenpide kohdistuu huoneistoihin ja jokaisesta huoneistosta aiheutuva kustannus on yhtä suuri voidaan päättää kulujen jakamisesta tasan
Patterit ja pytyt yhtiön vastuulle
…………………………………………………………………………………………………
Yhtiön ja osakkaan välinen kunnossapitovastuu säilyy pääosin ennallaan.
Yhtiön vastuulle siirtyvät:
o koko wc-istuimen kunnossapito
o sähköpattereiden kunnossapitovastuu. Koskee myös yhtiön toteuttamaa sähkö kattialämmitystä.
Remontista ilmoitettava
…………………………………………………………………………………………………………
Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle kunnossapitotyöstä
• joka saattaa vaikuttaa rakennuksen rakenteisiin tai naapurihuoneistoihin
• kirjallisesti etukäteen
• liitettävä asianmukaiset selvitykset
Yhtiö arvioi remontin asianmukaisuuden eli noudatetaanko remontissa hyvää rakennustapaa. Hallitus vastaa arvioinnista.
Yhtiön on pidettävä rekisteriä huoneistokohtaisista kunnossapitoilmoituksista.
Ilmoitus on tehtävä esimerkiksi kylpyhuoneremontista. Olohuoneen tapettien vaihtamisesta tai seinien maalaamisesta ei edellekään tarvitse ilmoittaa.
Tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja?
…………………………………………………………………………………………………………
Yhtiössä alle 30 huoneistoa:
• toiminnantarkastaja
maallikkotarkastaja
riittävä taloudellisten asioiden tuntemus
riippumaton (ei esimerkiksi hallituksen jäsenen puoliso)
voidaan lisäksi valita tilintarkastaja:
KHT; HTM tai JHT
Yhtiössä 30 huoneistoa tai enemmän
• tilintarkastaja
KHT, HTM tai JHT
Yhtiöjärjestys kannattaa päivittää
…………………………………………………………………………………………………………
Yhtiöjärjestystä ei ole pakko muuttaa. Vanha yhtiöjärjestyksen perusteella voi kuitenkin saada väärän kuvan toimintatavoista, esimerkiksi yhtiökokouksen kutsuajasta.
Nyt onkin hyvä aika päivittää yhtiöjärjestys. Päivitys kannattaa kuitenkin tehdä huolellisesti, kaikessa rauhassa.
…………………………………………………………………………………………………………
Lunastuslausekkeissa hienosäätöä
Laki sisältää pakottavia sääntöjä eli laki ohittaa yhtiöjärjestysmääräykset.
Muutokset koskevat niitä yhtiöitä, joiden yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke.
Huolellisuus kaiken A ja O
…………………………………………………………………………………………………………
Hallituksen jäseneksi uskaltaa edelleenkin ryhtyä. Hallituksen jäseneltä vaaditaan ainoastaan normaalia huolellisuutta.
Hallituksen vastuu ei varsinaisesti lisäänny, mutta hajanaiset vahingonkorvaussäännökset on koottu yhteen paikkaan.
Useista tässä esitetyistä uudistuksista tulee uusia isännöintipalveluita. Näistä yksityiskohdista ja toimintatavoista sovitaan erikseen isännöintiyrityksen ja taloyhtiön välillä. Usein myös isännöintiyritys merkitään kaupparekisteriin isännöitsijäksi.
